Pajak Bumi dan Bangunan PBB dikenakan atas bumi dan atau bangunan. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya, sedangkan bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan. Dasar hukum pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan adalah undang undang Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.

Subjek pajak dalam Pajak Bumi dan Bangunan adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi, dan atau memperoleh manfaat atas bumi, dan atau memiliki, menguasai, dan atau memperoleh manfaat atas bangunan. Subjek pajak ini sekaligus menjadi wajib pajak Pajak Bumi dan Bangunan.

Objek pajak dalam Pajak Bumi dan Bangunan PBB adalah bumi, dan atau bangunan.

Termasuk dalam pengertian bangunan meliputi:

1. jalan lingkungan yang terletak dalam suatu komplek bangunan antara lain; hotel, pabrik dan emplasemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan komplek bangunan tersebut.

2. jalan tol.

3. kolam renang

Baca Juga : Pajak Penghasilan (PPh)

Baca Juga : Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

4. pagar mewah,

5. tempat olah raga,

6. galangan kapal dan dermaga,

7. teman mewah,

8. tempat penampungan/kilang minyak, tempat penampungan air dan gas, serta pipa minyak.

9. Fasilitas lain yang memberikan manfaat

Selain sebagai objek pajak, ada pula bumi dan atau bangunan yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan dengan kriteria:

1. digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan.

2. digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau sejenis dengan itu.

3. merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani oleh suatu hak.

4. digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.

5. digunakan oleh badan perwakilan atau organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan

Beberapa hal yang sangat prinsip dari perubahan Undang Undang Pajak Bumi dan Bangunan serta aturan kebijakannya adalah :

1. NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak) sebesar Rp8.000.000,00 dan setinggi-tingginya Rp12.000.000,00 berlaku bagi objek tanah ada bangunan, yaitu nilainya dikurangi sebesar Rp8.000.000,00 untuk setiap wajib pajak. Hal ini berarti tidak setiap objek pajak dikurangi NJOPTKP, melainkan dari sejumlah objek pajak yang dikuasai oleh wajib pajak dalam satu kesatuan wilayah kabupaten, hanya satu objek (SPPT) yang mempunyai nilai tertinggi yang dikurangi NJOPTKP Rp8.000.000,00

2. Dihapuskan ketentuan pasal 17 UU No. 12/1985 tentang ketentuan banding, karena sudah ditampung dalam UU No. 6/1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah diubah dengan UU No.9/1994.

3. Dihapuskan pasal 27 UU No. 12/1985, tentang penyebutan istilah “Pelanggaran” dan “Kejahatan”,karena dianggap berIebihan.

4. Kebijaksanaan tentang tata cara Pengajuan Pengurangan PBB secara Kolektif Bagi Wajib pajak Perseorangan Sebelum SPPT diterbitkan.

5. Kebijaksanaan untuk meJengkapi identitas subjek pajak dengan nomor KTP atau nomor Kartu Keluarga, berIaku bagi yang sudah terdaftar dalam basis data maupun yang sedang dilakukan pendataan.

A. Prinsip-Prinsip Pola SISMIOP

1. Semua proses pengelolaan PBB, dilaksanakan dengan bantuan komputer

2. Satu SPPT 1 STTS hanya memuat satu objek pajak:

3. Dalam pola sismiop nomor seri tidak digunakan lagi, sebagai alat hubung antar data file, tetapi digunakan nomor objek pajak atau nomor SPPT

4. Objek pajak yang nilai jualnya ( NJOP) Rp1.000.000.000,00 (satu millyar) ke atas yang dikuasai oleh wajib pajak pribadi/perseorangan, bukan pegawai negeri/anggota ABRI, pensiunan, pensiunan janda, veteran perintis kemerdekaan (yang penghasilannya semata-mata dari gaji/uang pensiun), Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang berlaku adalah 40% sedangkan objek pajak yang NJOP-nya di bawah satu milyar, NJKP yang berlaku tetap 20%.

B. Pengertian Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Nilai objek pajak (NJOP ) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, jika tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan anatara harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti (pasal 1 ayat 3 UU No 12/1985 sebagai mana telah diubah dengan UU No. 12/1994.)

Karena NJOP berkait erat harga transaksi jual beIi yang terjadi secara wajar, sedangkan transaksi dimaksud terjadi atau adanya di masyarakat, maka pada dasamya yang menentukan NJOP itu sendiri adalah masyarakat.

Fiskus dalam hal ini kantor pelayanan pajak bumi dari bangunan sebatas mengumpulkan atau mencari data harga jual, untuk dianalisis dan hasilnya digunakan sebagai bahan penyusunan atau pembentukan Zone Nilai Tanah (ZNT). Dari ZNT yang terbentuk inilah kemudian disusun/ditetapkan klasifikasi/NJOP untuk dipergunakan sebagai dasar pengenaan pajak (PBB )

Secara garis besar, tinggi dan rendahnya NJOP (Tanah) di dalam masyarakat, disamping faktor permintaan dan persediaan, juga dipengaruhi oleh kondisi lingkungan yang serupa antara lain;

1. Tersedianya sarana dan prasarana infrastruktur

2. Perkembangan perekonomian rakyat

3. Perkembangan lingkungan

4. Dan lain sebagainya yang semua itu pada dasamya merupakan salah satu bukti dari serangkaian keberhasilan pembangunan yang selama ini.

C. Komponen Penilaian Bangunan

1. Jenis atau macam bahan komponen bangunan (material yang digunakan)

2. Kontruksi bangunan

3. Fasilitas pelengkap yang merupakan penunjang (misal: sistem pendingin ruangan/AC, taman, kolam renang, perkerasan jalan lingkungan, sistem pemadam kebakaran, sambugan telepon, daya listrik terpasang, dll ):

4. Standar upah pekerjaan

5. Tahun dibangun

6. Tahun renovasi

D. Unsur-unsur yang Menentukan Besamya Ketetapan Pajak Bumi dan Bangunan PBB

Beberapa unsur dalam menentukan besarnya ketetapan pajak bumi dan bangunan antara lain:

1. Data luas bumi dan bangunan.

2. NJOP bumi (sesuai denganklasifikasi NJOP yang telah ditetapkan oleh kepala kantor wilayahVIII Ditjen Pajak Jateng dan DIY)

3. NJOP bangunan (sesuai dengan jenis dan macam komponen yang terpasang termasuk interior dan exteriorya)

4. NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) menurut pasal 6 ayat 3 UU No. 12/1985 sebagaimana telah diubah dengan UU No. 12/1994, ditetapkan serendah- rendahnya 20 % dan setinggi-tingginya 100 % dari NJOP.

5. Tarif pajak adalah tanggal yaitu 0,5% (pasal 5 UU no 12 tahun 1985 sebagai telah diubah dengan UU No. 12/1995).

Dari unsur-unsur di atas, dapat di rumuskan :

PBB =(20%XNJOP)XO,5% atau = 1/1000 X NJOP

PBB = ( 40 % X NJOP ) X 0,5% atau = 2/1 000 X NJOP

E. Prinsip – prinsip Pengajuan Pengurangan Pajak Bumi dan Bangunan PBB Secara Kolektif

Disamping ketentuan pengurangan sebagaimana yang telah berlaku, sesuai dengan keputusan, bersama Direktur Jenderal pajak dan Direktur Pemerintahan Umum dan Otonomi Daerah (PUOD). Telah ditentukan mengenai tata cara pemberian pengurangan secara kolektif, yang prosedur dan persyaratannya antara lain adalah sebagai berikut :

1. Permohonan pengurangan dapat diajukan secara kolektif bagi wajib pajak perseorangan tertentu seperti kelompok petani, pensiunan pegawai negeri, purnawirawan ABRI, veteran, dan eks pejuang kemerdekaan, dan masyarakat lainya sebelum SPPT diterbitkan.

2. Permohonan hanya dapat diajukan untuk satu tahun pajak

3. Permohonan pengurangan secara kolektif diajukan kepada Kepala kantor pelayanan PBB melalui kepala daerah dinas pendapatan daerah Tk II ( diluar DKI ) kepala desa/lurah atau organisasi, antara lain PWRI, PEP ABRI, LVRI, dengan mencantumkan besamya persentase pengurangan yang diminta untuk setiap wajib pajak dengan menggunakan formulir permohonan

a. Dinas Pendapatan Daerah Tk II ( diluar DKI ) melakukan penelitian dan mengusulkan besamya persentase pengurangan kepada kepala kantor pelayanan PBB yang bersangkutan

b. Permohonan pengurangan secara kolektif sebelum SPPT terbit diajukan paling lambat minggu pertama bulan Januari tahun pajak yang bersangkuatan

c. Apabila batas waktu pengajuan dimaksud diatas tidak dipenuhi, maka permohonan tersebut tidak diproses dan kepala KP PBB memberitahukan secara tertulis kepada kepala desa/lurah atau organisasi bersangkutan dengan tembusan kepala Dinas Pendapatan Daerah Tk II (diluar DKI) dengan penjelasan seperlunya.

d. Keputusan pemberian pengurangan secara kolektif hanya berlaku untuk satu tahun pajak

e. SPPT PBB yang terbit kemudian, langsoog dikurangi besamya pengurangan sesuai dengan keputusan pemberian pengurangan secara kolektif

F. Tata Cara Pembayaran

a. Pembayaran langsung ke tempat pembayaran (Bank Persepsi atau Kantor Pos)

b. Pada saat membayar WP cukup menunjukan SPPT/SKP/STP PBB atau menyebutkan nomor objek pajak (No. SPPT/SKP/STP PBB)

c. Bank atau Kantor Pos dan Giro tempat pembayaran mencocokan dengan DHKP dan STTS PBB, memberi tanda lunas pada DHKP dan melegalisir STTS dengan memaraf, membubuhkan cap dengan stempel dinas serta tanggal pelunasan, kemudian menyerahkan bagian WP yang sudah dilegalisir kepada yang bersangkutan.

d. Pembayaran melalui petugas pemungut (PP)

1). Petugas pemungut (PP) menyerahkan tanda terima sementara (TTS) kepada WP serta mencatat hasil penerimaan PBB ke dalam DPH (Daftar Penerimaan Harian)

2). Dalam waktu 1 x 24 jam, PP harus menyetor uang hasil penerimaan PBB ddan WP ke TP yang ditunjuk dengan menggunakan DPH, kecuali bagi daerah yang sulit sarana dan pra sarananya selambat-lambatnya dalam jangka waktu tujuh hari harus disetor ke TP.

3). TP meneliti dan melegalisir STTS dan DPH serta menyerahkan STTS bagian WP dan DPH kepada PP.

4). Selambat-lambatnya tujuh hari setelah diterimanya pembayaran dari WP, Petugas Pemungut sudah harus menyampaikan STTS bagian WP kepada yang bersangkutan

5). Pembayaran dengan cek melalui pemindahbukuan/transfer dan melalui kiriman uang dengan syarat-syarat:

a. Pembayaran PBB baru sah, apabila telah dilakukan kliring.

b. WP berkewajiban melakukan NOP (Nomor Objek Pajak)

G. Jenis Pelayanan yang Ada Pada Loket Pelayanan Satu Atap

Pendapatan Objek Pajak Baru

a. Mengisi SPOP dengan benar, jelas dan lengkap

b. Melampiri :

1). Fotokopi KTP wajib pajak/kuasanya

2). Bukti surat tanah antara lain:

a). Fotokopi sertifikat/bagan istimewa

b). Fotokopi akte jual beli/hibah/waris

c). Fotokopi akta ganti rugi

d) Fotokopi surat tanah garapan

e). Fotokopi surat penunjuk kaphng

f) Kutipan buku leter C

g) Keterangan tanah lainnya

c. Fotokopi surat ijin mendirikan bangunan (IBM)

d. Surat kuasa (dalam hhal pengisian SPOP dikuasakaan)

e. Melampirkan fotokopi SPPT dan STTS tahun pajak sebelumnyalterakhir (bagi penerbitan kembali SPPT)

H. Mutasi objek/subjek Pajak Bumi dan Bangunan PBB

Syarat- syarat:

1. Surat permohonan tertulis dalam bahasa Indonesia, dengan melampirkan antara lain:

a. Fotokopi akta jual beli/ hibah/waris

b. Fotokopi sertifikat

c. Fotokopi akta ganti rugi

d. Fotokopi surat Ijin Mendirikan Bangunan (IBM)

e. Fotokopi surat keputusan/akta-akta peralihan hak atas bumi dan bangunan

f. Fotokopi KTP wajib pajak/kuasanya

2. Mengisi SPOP dengan benar, jelas dan lengkap

3. Mengisi LKPP sesuai dengan keadaan/kondisi objek pajak

4. Surat kuasa (apabila dikuasakan)

5. Bukti pelunasan PBB tahun sebelumya terakhir (SPPT/SKP dan STTS)

I. Salinan SPPT/SKP Pajak Bumi dan Bangunan PBB

Syarat dengan mengajukan surat permohonan tertulis dalam bahasa Indonesia yang dilampiri dengan :

1. Fotokopi KTP Wajib pajak atau kuasanya

2. Bukti pelunasan PBB tahun sebelumnya/terakhir (SPPT/SKP dan STTS )

3. Surat pernyataan Wajib pajak bahwa SPPT benar-benar hilang, rusak atau belum diterima dan diketahui oleh kepala kelurahanl lurah domisili objek pajak.

4. Surat kuasa (apabila dikuasakan)

J. Pembatalan SPPT/SKP

Syarat-syarat, mengajukan surat permohonan tertulis dalam bahasa Indonesia dengan menyebut alasan dan melampirkan :

1. SPPT /SKP asli

2. Bukti pelunasan PBB tahun sebelurnnya/terakhir ( SPPT/SKP dan STTS )

3. Fotokopi SPPT/SKP yang dinyatakan ganda

4. Fotokopi akta jual beli/hibah atau waris atau surat keterangan tentang peralihan peruntukan objek

5. Fotokopi KTP wajib pajak/kuasanya

6. Surat kuasa( apabila dikuasakan)

K. Pembetulan SPPT/SKP Pajak Bumi dan Bangunan PBB

Syarat-syarat, mengajukan surat permohonan tertulis dalam bahasa indonesia di lampiri dengan:

1. SPPT /SKP asli

2. Bukti-bukti pendukung antara lain:

a. Fotokopi sertifikat kutipan buku leter C

b. Fotokopi surat keterangan tanah lainnya.

c. Fotokopi surat Ijin Mendirikan Bangunan (IBM)

d. SPOP

3. Fotokopi KTP wajib pajak/kuasanya

4. Fotokopi pelunasan PBB tahun sebelumya/terakhir (SPPT/SKP dan STTS)

5. Surat kuasa( apabila dikuasakan)

L. Pengurangan Atas Pajak Terutang

Syarat-syaratnya :

1. Surat pemohonan tertulis dalam bahasa Indonesia

2. Diajukan paling lambat 60 (enam puluh) hari sejak SPPT/SKP diterima dengan di lampiri

a. F otokopi SPPT ISKP yang diajukan pengurangan

b. Bukti pelooasan PBB tahoo sebelumnyalterakhir (SPPTI SKP dan STTS)

c. Fotokopi KTP wajib pajak atau kuasanya

d. Fotokopi struk/tanda terima tunjangan/pensiun bulan akhir (bagi Wajib pajak penerima pensiun/pensiunan janda/tunjangan veteran pejuang/perintis kemerdekaan)

e. Surat keterangan tidak mampu dari desa kelurahan diketahui camat (bagi wajib pajak bukan penerima pensiun/pensiooan jandaltunjangan veteran pejuanglperintis kemerdekaan)

f. Neraca dan rugi laba tahun terakhir dari SPT tahunan tahun terakhir bagi Wajib pajak Badan

g. Fotokopi kartu keluarga

h. Surat kuasa apabila dikuasakan

M. Restitusi/Kompensasi

Syarat – syarat, surat permohonan tertulis di lampiri:.

1. STTS asli yang dimohonkan restitusi/kompensasi

2. Fotokopi SPPT/SKP dan surat keputusan:

a. Penyelesaian keberatan atau,

b. Pemberian pengurangan atau,

c. Pembetulan /pembatalan atau~

3. Fotokopi KTP Wajib pajak atau kuasanya.

4. Fotokopi SPPT/SKP penerima kompensasi (dalam hal dikompensasikan untuk tahun pajak yang sama/sebelumnya)

5. Surat kuasa (apabila dikuasakan)

Klasifikasi, Penggolongan dan Ketentuan Nilai Jual Permukaan Bumi Kelompok A

Klas : 20

Penggolongan Nilai Jual Permukaan Bumi (Rp/M2) : > 501.000  s. d 573.000

Nilai Jual Permukaan Bumi (Rp/M2) : 537.000

Klas : 21

Penggolongan Nilai Jual Permukaan Bumi (Rp/M2) : > 426.000  s. d 501.000

Nilai Jual Permukaan Bumi (Rp/M2) : 464.000

Klas : 22

Penggolongan Nilai Jual Permukaan Bumi (Rp/M2) : > 362.000  s. d 426.000

Nilai Jual Permukaan Bumi (Rp/M2) : 394.000

Klas : 23

Penggolongan Nilai Jual Permukaan Bumi (Rp/M2) : > 308.000  s. d 362.000

Nilai Jual Permukaan Bumi (Rp/M2) : 335.000

Klas : 24

Penggolongan Nilai Jual Permukaan Bumi (Rp/M2) : > 262.000  s. d 308.000

Nilai Jual Permukaan Bumi (Rp/M2) : 285.000

Klas : 25

Penggolongan Nilai Jual Permukaan Bumi (Rp/M2) : > 223.000  s. d 262.000

Nilai Jual Permukaan Bumi (Rp/M2) : 243.000

Klasifikasi, Penggolongan dan Ketentuan Nilai Jual Bangunan Kelompok A

Klas : 10

Penggolongan Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : > 256.000  s. d 272.000

Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : 264.000

Klas : 11

Penggolongan Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : > 194.000  s. d 265.000

Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : 225.000

Klas : 12

Penggolongan Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : > 188.000  s. d 194.000

Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : 191.000

Klas : 13

Penggolongan Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : > 136.000  s. d 188.000

Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : 192.000

Klas : 14

Penggolongan Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : > 128.000  s. d 136.000

Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : 132.000

Klas : 15

Penggolongan Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : > 104.000  s. d 128.000

Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : 116.000

Klas : 16

Penggolongan Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : > 92.000 s.d 104.000

Nilai Jual Bangunan (Rp/M2) : 98.000

1. Tn. Amir memiliki dua objek pajak di daerah Klaten yang telaknya terpisah berupa rumah dan toko buku. Adapun kedua objek tersebut adalah:

a. Rumah dengan luas tanah/bangunan dan kelasnya:

1) Tanah 1000 m2 kelas A.16

2) Bangunan 500 m2 kelass A.4

b. Toko dengan luas tanah/bangunan dan kelasnya:

1) Tanah 500 m2 kelas A.13

2) Bangunan 300 m2 kelass A.3

Diminta: Hitunglah PBB masing-masing objek tersebut!

2. Pemerintah RI memberikan hak pengelolaan kepada suatu BUMN berupa tanah seluas 10 hektar adapun nilai pasar tanah itu Rp1.800.000.00 dengan kelas tanah untuk penetapan PBB adalah kelas A.35.

Diminta:

Hitunglah BPHTB yang seharusnya terutang oleh BUMN tersebut. NPOPTKP max Rp300.000.000,00 untuk waris/hibah wasiat untuk keluarga sedarah satu derajat vertical, NPOPTKP max Rp60.000.000,00 untuk selain waris/hibah wasiat

KPBB Kab/Kota: Yogyakarta

NJPOTKP       : 8.000.000,00

NPOPTKP      waris : 200.000.000,00

NPOPTKP lainnya : 15.000.000,00

KPBB Kab/Kota: Semarang

NJPOTKP       : 8.000.000,00

NPOPTKP      waris : 150.000.000,00

NPOPTKP lainnya : 20.000.000,00

3. Pada tanggal 24 Mei 2010 Andi membeli sebidang tanah di Kabupaten Sleman dengan nilai perolehan Rp300.000.000,00.

Diminta: Hitunglah BPHTB!

4. Tn. Amran mempunyai tanah di kecamatan A senilai Rp350.000.000,00 dan di kecamatan B Rp500.000.000,00 dalam satu kabupaten.

Diminta: Hitunglah PBB.

Referensi

Herry Purwono. 2010. Dasar-dasar Perpajakan dan Akuntansi Pajak. Jakarta: Erlangga.

Mardiasmo. 2010. Perpajakan. Yogyakarta: BPFE.

Mienati Somya Lasmana dan Budi Setioraharjo, 2010. Cara Perhitungan dan Pemotongan PPh Pasal 21,Graha Ilmu, Yogyakarta.

Siti Kurnia Rahayu dan Ely Suhayati. 2010. Perpajakan Teori dan Teknis Perhitungan. Yogyakarta: Graha Ilmu.

Waluyo. 2010. Perpajakan Indonesia Buku I. Jakarta: Salemba Empat.

Waluyo. 2010. Perpajakan Indonesia Buku II. Jakarta: Salemba Empat